親御さんが亡くなり、遺産を確認してみたら「借地権付きの建物」や「貸している土地(底地)」が含まれていた。そんな状況に戸惑っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。「相続税の評価額はどう計算するのだろう」「地主さんに承諾料や名義変更料を請求されないか」「売りたくても売れないのではないか」と、不安が次々に浮かぶかもしれません。
借地権や底地は、一般的な土地や建物と違って、土地の「使う権利」と「持つ権利」が分かれているため、評価や手続きが複雑になりがちです。また、換金しにくく分けにくい財産でもあるため、相続人同士の話し合いがこじれてしまう可能性もあります。
今回のコラムでは、借地権と底地の違い、相続税評価の考え方、地主とのやり取りで注意したい点、売却や放置の可否、相続人間での分け方と専門家への相談先について解説します。
借地権・底地とは何か、相続税の評価はどう考えるか
借地権と底地の違い
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことです。借りている側(借地人)は、地主に地代を支払って土地を利用します。一方、底地とは、借地権が付いている土地の所有権(地主側の権利)をいいます。
- 借地権:土地を使う権利。建物は自分の所有で、地代を支払う側
- 底地:土地を所有しているが、他人に貸しているため自由に使えない。地代を受け取る側
つまり、親が借地人であれば借地権と建物を、親が地主であれば底地を相続することになります。どちらも相続の対象となる財産です。
相続税評価額の考え方
借地権や底地は、国税庁が定める路線価をもとに評価するのが一般的です。おおまかには次のような計算になります。
- 借地権の評価額:自用地としての評価額 × 借地権割合
- 底地の評価額:自用地としての評価額 ×(1 − 借地権割合)
借地権割合は、路線価図に「A」「B」などの記号で示されており、おおむね30%〜90%の範囲で地域ごとに定められています。札幌市内でも、中心部や住宅地など、エリアによって割合が異なる可能性があります。
ただし、賃貸借の内容(定期借地権かどうか、権利金の授受の有無など)や、土地の形状によっては、計算方法が変わる場合があります。また、小規模宅地等の特例が使えるかどうかで税額が大きく変わることもあるため、自己判断で申告を進める前に、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
地主との関係で起こりやすいトラブルと費用の目安
承諾料・名義変更料は必要なのか
借地権を相続によって取得する場合は、売買や贈与と異なり、原則として地主の承諾は不要とされています。そのため、法律上は、名義変更料(承諾料)を支払う義務がない場合が多いと考えられます。しかし、実務では地主から請求されたり、慣習を理由に支払いを求められたりして、揉めてしまうケースも見られます。
なお、遺言によって相続人以外の人に譲る「遺贈」の場合には、地主の承諾が必要になる可能性があります。承諾が得られないときは、裁判所に許可を求める手続きが考えられます。
金額に法的な決まりはなく、借地権価格の数%程度が話題になることもありますが、ケースバイケースです。相手の言い値で応じる前に、一度専門家へ相談されるのがよいでしょう。
地代の増減や更新で気をつけたいこと
相続後に、地主から地代の値上げを求められることもあるかもしれません。地代は、固定資産税の増減や周辺相場などを踏まえ、不相当になった場合には増減の請求ができるとされていますが、相続を理由に当然に値上げできるわけではありません。
また、契約の更新時には、更新料を求められることがあります。更新料の支払い義務は、契約書にその定めがあるかどうかなどによって判断が分かれる可能性があります。まずは、親御さんが残した借地契約書、地代の領収書、過去の更新時の書類を探し、契約内容を確認することが大切です。
逆に、底地を相続して地主になった場合は、地代の受取口座の変更や、借地人への通知が必要になります。借地人との関係を円満に保つためにも、丁寧な対応が望まれます。
売却・放置はできる?借地権・底地の処分方法
売却する場合の手続きと注意点
借地権付き建物を第三者に売却するには、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる方法もありますが、時間や費用がかかる可能性があります。
現実的な選択肢としては、次のような方法が考えられます。
- 地主に借地権を買い取ってもらう
- 地主と借地人が協力して、土地と建物を同時に第三者へ売却する
- 底地を借地人に買い取ってもらう
- 底地や借地権を専門に扱う不動産会社に相談する
費用の目安としては、不動産会社への仲介手数料、測量費、建物の解体費用、司法書士への登記費用などが考えられます。借地権・底地は一般の不動産よりも買い手が限られるため、売却価格が相続税評価額を下回る可能性もあります。
放置するリスクと相続放棄の考え方
「使わないから、そのままにしておこう」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、放置にはリスクがあります。借地人は地代を滞納すると、契約解除を求められるおそれがあります。また、建物が老朽化して倒壊などの被害を生じさせた場合、所有者として責任を問われる可能性もあります。さらに、相続税の申告期限(原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内)も待ってくれません。
負担が大きいと感じる場合に相続放棄を検討することもありますが、原則として相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があり、プラスの財産も含めすべてを手放すことになります。判断が難しいため、期限が迫る前にご相談いただくことが重要です。
相続人間での分け方と、専門家への相談ポイント
分けにくい財産をどう分割するか
借地権や底地は、現金のように簡単に分けられません。共有にすると、将来の売却や契約更新の際に全員の合意が必要となり、次の世代でさらに揉める原因になることがあります。分割方法としては、次のようなものが考えられます。
- 現物分割:特定の相続人が借地権や底地を取得する
- 代償分割:取得した人が、他の相続人に代償金を支払う
- 換価分割:売却して代金を分ける
- 共有:持分で分ける(将来のリスクが大きいため慎重に検討)
評価額をどう決めるかによっても、各相続人の取り分の感じ方が変わります。相続税評価額と実際に売れる価格が異なる場合もあるため、不動産鑑定士による鑑定が必要になることもあります。
誰に何を相談すればよいか
借地権・底地の相続では、分野ごとに専門家の役割が異なります。
- 弁護士:遺産分割協議、地主・借地人との交渉、契約や更新をめぐるトラブルへの対応
- 税理士:相続税の評価、特例の適用、節税や納税資金の対策
- 不動産鑑定士・不動産会社:適正な価格の把握、売却の相談
- 司法書士:相続登記などの手続き
なお、相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要です。札幌でも、古くからの借地や底地が残る地域では、契約書が見つからない、地主の代替わりで事情がわからないといったご相談が少なくありません。まずは弁護士に全体像を整理してもらい、必要に応じて各専門家と連携して進めるのが、負担を軽くする近道といえます。
おわりに
借地権や底地の相続は、評価の計算、地主や借地人との関係、相続人同士の分け方など、考えるべきことが多く、不安を感じるのも無理はありません。しかし、契約内容の確認や専門家への早めの相談によって、見通しが立ち、負担を抑えられる可能性があります。
当事務所では、相続に関するご相談を随時受け付けております。初回相談は無料ですので、一人で悩まずにまずはお気軽にご連絡ください。遺産分割や相続手続き、相続トラブルの解決など、経験豊富な弁護士があなたの状況に合わせた解決策をご提案いたします。
