相続においてトラブルになりがちなのが「不動産のある相続」です。不動産は現金とは異なり分割するのが容易ではなく、また一般的に不動産は価値が高く高額になるため、争いに発展することが多くあります。今回のコラムでは、不動産を相続した際に必要となる手続きや、不動産を相続した際に無用な争いに発展しないように注意点も併せて解説したい思います。

 

不動産の名義変更

不動産は高額な財産であり、また、住んでいる人が所有者とは限らないので、誰が所有者であるのかを、公的機関に登録しておく必要があります。具体的には、法務局の登記簿に登録します。相続の際に行う不動産の名義変更を「相続登記」といいます。

続登記を行わなくとも罰則はないため（２０２０年１２月時点）、相続登記をせずに放置してしまう場合も多いですが、無用なトラブルを生まないためにも、また、法改正により相続登記が義務化される動きもあることから、名義を変更しておくことを強く勧めます。

 

相続登記の手続き

相続登記の手続きは、争いがなく任意協議で遺産分割が成立した場合は、

・遺産分割協議書の作成
・相続人や被相続人の戸籍調査
・登記申請書類の作成
・法務局への申請

の手続きが必要であり、申請時には、登録免許税という税金がかかり、印紙を申請書に添付して申請することが一般的です。

 

不動産を相続人で分割する方法

不動産は、相続人間で現金のように目に見えるカタチで分割することはできません。したがって、不動産の相続の際は、事実上、以下の４つのいずれかの方法をとることになります。たとえば、兄弟3人が相続人だった場合

1.単独相続（現物分割）…長男が不動産を単独で相続するといった方法。

2.代償分割…長男が不動産を相続し、不動産の価格に応じて二男及び三男に相応の金額（代償金）を支払う方法。

3.換価分割…不動産を第三者に売却し、現金を兄弟3人で分割する方法。

4.共有分割…不動産を分割せず、持分割合に応じて、不動産を共有する方法。

 

不動産を相続人で分割する際の注意点

 

共有分割に注意する

上記の4つの方法を見ると、「共有分割」が最も簡単で平和的に感じることかもしれません。
しかし、不動産の共有は、自分の子供などの次世代への問題の先送りになり、おすすめできません。共有分割が数世代続くと、共有者全員を把握することが非常に困難になり、不動産の処分が事実上不可能になることもあります。昨今問題となっている「空き家問題」の原因とも言われてます。不動産を分割する際には、しっかり協議したうえで、名義変更を行い、現物分割や代償分割、換価分割を選択するのが得策でしょう。

不動産の名義変更=相続登記をしっかりと行う。

また、不動産の名義を変更しないまま放置していると、いざ名義変更をする際に、手続きが煩雑になってしまい、多額の費用を要する場合やそもそも手続きを取ることが困難になることもあります。ですので、不動産の所有者が変更された場合には、しっかりと名義変更＝相続登記を行う。

不動産相続のその他の注意点

そして、単独相続以外でも代償分割を選択するときは、他の相続人に代償金を支払う資力がある相続人が取得する必要があり、換価分割は、共有状態で一度登記をするのか、だれ単独の名義にするのか、その後の売買手続きに関連してくるため、しっかり考えて、どのような協議をするか、また、トラブル回避のためにも、協議成立後は、かならず名義変更は行うようにしましょう。

 

相続登記の申請と弁護士

登記申請については法律上、弁護士か司法書士が行わなくてはなりません。一般の方でも相続登記自体は可能ですが、大量の戸籍を集める必要があったり、遺産分割協議書の書き方で悩んだりと煩雑になることが多いと思います。

不動産が絡む相続は、弁護士に依頼するのがおすすめです。なぜなら、遺産相続協議の交渉や換価分割の手配手続きなど、名義変更のほかにも様々な法的手続きが発生するからです。特に代償分割や換価分割などで手続きが煩雑になりそうなときは、まっさきに弁護士へ相談すべきでしょう。

当事務所所属の弁護士には、弁護士・司法書士・行政書士のスリーライセンスを保持しているものもおります。不動産の相続でお悩みがある場合には、お気軽にご相談ください。